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[南沙杂谈] 南沙虽有前途,但某些板块已经透支

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发表于 2020-8-31 08:04:48 | 显示全部楼层 |阅读模式

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文|邓浩志

南沙某些板块已透支



上周南沙横沥卖地,最终又刷新了10天前创造的楼面价纪录,也就是说南沙的地王再次诞生。虽然只是增加了几十元一平,但持续的高价,持续的刷新纪录,持续都要通过摇号方式确定地块花落谁家,都足以说明南沙土地市场的火。当然楼市也火,深圳客大批过来这就不再赘述了。






看看上图,图一是规划,图二是现状,很好地阐释了“理想很丰满,现实很骨感”这句话。南沙某些板块发展成为规划所描述的状态,明显需要很长很长的时间。而规划什么时候才能兑现?3年?5年?8年?10年?……我认为其实都无所谓,只要能够逐步推进就可以了。而现在最让人担心的是:只有开发商盖房子,市政配套设施全部跟不上,甚至是全部都没有动静。就目前形势看,某些板块所有规划90%的市政项目3年内可能都不会有实质性的动作,这个高大上规划最终兑现的时间应该是遥遥无期。为什么?关键:一是没钱;二是高大上的规划太烧钱;三是烧完钱未必见得有回报。


首先,广州地方财政的宽裕程度大家心里有数的;再说南沙,现在的财政也是捉襟见肘,所以今年才有在如此宽松的购房政策,而下半年也会持续有大量土地突出,否则……这就不多说了。


其次,目前看到的规划很多都是20年、30年后的想象场景,这么多东西要都盖起来要多少钱?要花多少时间?这都是可以想象的。所以2、3年内见不到什么东西是正常的,5、6年后见到零星结果也是有的。远的不说,就参照一下过去几年炒得红红火火的广钢新城。说是第二个珠江新城,但现在除了开发商盖的各种房子,市政的那一大堆配套有几个落地了的?


再有就是投资收益,南沙目前不缺政策,缺的是人气、内需。一堆高大上场馆、建筑盖出来后谁用?每年就开两个所谓的国际会议吗?这种明摆着的入不敷出的投资,谁敢大规模投钱?所以南沙某些新开发的板块,未来5年的状态不要太过高估。


最后简单谈谈楼盘估值,这个得罪人,说少点大家意会就好。南沙某些板块已经比较成熟,但前两年持续某些低价盘大量走货,拉低了市场认知,存在估值修复的可能。而个别新版块,定价存在明显的价格透支,他们已经把这里发展到半成熟状态的价格放到现在卖(也就是说吃掉了投资者未来的收益),说白了就是性价比低。好了,点到为止,如果你想要更清晰的答案。我们私聊!






当前全球房价都在上涨



数据显示全球十大都市(纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海)的房价都在上涨。最近的“明星”不在中国,而是韩国的首尔。近3年来,韩国累计颁布了23项房产新政,然而在政策高压下,首尔公寓楼价格却大幅上涨了52%,7月交易量同比暴增110%。这都是宽松货币政策的必然结果,各国政府都知道,也是明知故用。大家都在更高失业率和房价暴涨中作出选择,而大家都选择了后者。回头再打压,只是希望稳定在一个更高的台阶而已。


(本文图片来自网络)
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发表于 2020-8-31 08:05:21 | 显示全部楼层
关注南沙是从去年南沙开放本科学历可以购房开始的,中间去了好几趟,甚至差一点点就下手了某茂湾的灵山岛尖项目。目前为止关于南沙的分析,这是我最认同的观点,必须赞!
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发表于 2020-8-31 08:10:07 | 显示全部楼层
南沙必须和番禺合并,不然没前途。地理位置离广州主城区太远,差不多是处于半独立状态,不好管理,广州主城区的各种资源南沙也很难利用,只能自己另外搞一套,要花很多钱投入基础建设,而且很可能产出效益很差。当年就不应该从番禺分出来,像上海浦东一样作为一个整体来来发。
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发表于 2020-8-31 08:11:30 | 显示全部楼层
江中房,说是大湾区的几何中心,奇实到那儿都远,而且还要渡河过桥,遇上特殊条件只能望家兴叹。
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发表于 2020-8-31 08:14:49 | 显示全部楼层
南沙的人口是在持续增长的,住在这里明显感觉到了,但由于南沙太大,目前的人口也主要是聚集在中心城区范围。
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发表于 2020-8-31 08:20:22 | 显示全部楼层
南沙房价高吗?个别炒的楼盘高吧,好多楼盘都一万多两万多一点,金州配套已完善了,还有两万多一点的楼盘呢,捡漏能买到一万多的,有钱刚需可以买这样的,不要老盯着三万多的房子呀
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发表于 2020-8-31 08:23:33 | 显示全部楼层
首先怀疑你来过南沙没,其次来南沙是开车还是坐地铁,第三你有没有在南沙住过?如果来南沙都是坐地铁,每年在南沙住上一个月,你就不会下这种南沙没人发展慢的结论了,至少不会轻易下。为什么都没怎么在南沙呆过的人都是这种调调呢,很可笑
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发表于 2020-8-31 08:25:37 | 显示全部楼层
南沙投入和产出值严重分化,近几年广州有望跌出一线。南沙目标很明确靠房地产带动经济,又是一条老路,没有丝毫创新。逆水行舟,不进则退
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发表于 2020-8-31 08:29:20 | 显示全部楼层
南沙的资源都在落实中,18号线,广外南附,广州二中南沙等4所名校今年都开学,绝不是作者说的没落实。
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发表于 2020-8-31 08:32:08 | 显示全部楼层
万达附近非常成熟了
中秋回家了
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